曼谷vs馬尼拉vs杜拜
近期東南亞與杜拜的房產市場成為了「發燒地」，井噴式增長的房價吸引眾人目光。 其中泰國曼谷、菲律賓馬尼拉，阿聯酋杜拜的房市活躍，成功吸引全球房產投資者的目光。
投資房地產必然伴隨著風險與機會，今天臻品小編-Yuli 就與大家一起分享曼谷、馬尼拉、杜拜的房產存在著什麼樣的投資機會與風險。
海外房產投資的基礎共識：「短期看金融、中期看土地、長期看人口。 」
本期從人口發展、國家政治兩個方面來幫各位進行解析。
人口發展
▲ 2018年人口資料 (資料來源:聯合國 經社部 / 人口司)
曼谷
2017年，泰國人口已達6836萬人口，其中超過1/5的人口居住在曼谷大區，且大多數都是泰國本地人。
近幾年隨著旅遊市場以及房產市場的熱潮，每年赴泰投資或移民人數呈現上升的趨勢。 連續三年居住在曼谷的外國人數量每年增長近10%，其中中資企業外派人員入住的比例保持著穩定的增長。
▲曼谷市區人口至今落在980萬人左右，推估到了2020年時，曼谷會再增加35萬人，平均一年的人口增加率為5-6%。
馬尼拉
全菲律賓20-30%的人口聚集在首都馬尼拉地區。 馬尼拉大首都區的人口總量在2017年約為2,400萬人。 其中，馬尼拉人口密度是倫敦的2.5倍、東京的3倍，為全球密度最高的城市之一，成名副其實的世界級超級大都市。
在人口高度密集的情況下，馬尼拉的基礎建設卻尚未完備，導致菲律賓總統杜特爾特認為認為：若我們的基礎建設再不趕上人口增加，馬尼拉再過25年將成為一座「死城」 。
▲馬尼拉因人口持續增加，加上經濟改善大量進口新車，但基礎建設不夠，使得塞車情況日趨嚴重，馬尼拉人民稱為”交通夢魘”。
▲馬尼拉為亞洲壓力最大的城市第四名，曼谷亦出現交通堵塞和空氣污染。
杜拜
杜拜是全球外來人口最多的國家之一, 其中83%的居民都是外來人口。杜拜人口目前約300萬人, 占阿聯酋總人口的1/3, 從2014年到2018年, 人口年增長率為33.9%。隨著外來人口的急劇湧入杜拜, 杜拜人口預計將在2020年突破360萬, 將成為全球人數增長最多的城市之一。
由於人口增長帶來了城市建築的大發展, 杜拜政府積極支援外來投資並創造一系列優越機會
▲杜拜為全球人口增長最多的城市之一資料來源: 杜拜統計中心 HTTPs://www.dsc.gov.ae/en-us/
小結
人口是影響五年期房市投資最重要的一項因素。綜合來看, 三個城市的人口都呈上升趨勢
菲律賓目前已經是全球人口密度最高的城市之一, 如此高的人口集中程度相對帶來了非常大的租屋需求, 但同時也造成人口的過度擁擠, 導致馬尼拉成為全球人口壓力最大的城市, 每天上班族因塞車通勤時間高達4-5小時、城市綠覆率太低, 以及人口快速增長導致公設跟不上, 使外來移民的住宿品質下降, 間接影響了投資者對於當地的期望與觀感。
而杜拜為全球人數增長最快的城市之一。人口基數低, 公共設施良好, T1國家高GDP (目前杜拜人均GDP已達37,226美元) 的優勢, 導致外來移民素質較高, 較少看到曼谷與馬尼拉等擁擠嘈雜的現象。
政府對移民政策的利多, 使目前大批IT互聯網行業從業成員快速湧入, 房價看漲, 使杜拜直接躍進成為全球房市投資的第一梯隊。
▲阿聯酋的人均GDP已達4萬美元, 與德國, 加拿大等國家基本齊平, 超過英國, 日本, 法國, 韓國等發達國家。 資料來源: 世界銀行標準資料 http://www.worldbank.org/en/publication/global-economic-prospects
國家政治風險
泰國 (曼谷)
自1932年以來, 泰國發生過19次軍事政變。
▲泰國軍事政變頻繁，據報導2014年5月發生的動亂是其中最具爭議、風險最高的政變之一。 資料來源:紐約時報 HTTPs://cn.nytimes.com/asiapacific/20140525/c25thailand/dual/
政府頻繁變動導致重大基礎設施專案遭到推遲和取消、投資政策突然轉變。
▲據Dealogic資料顯示，2014年泰國軍方發動政變，令該年IPO籌資規模較2013年腰斬一半。 隨後政情動盪不安，在位逾70年的泰王蒲美蓬逝世，導致2016年泰國IPO規模萎縮至數年低點，僅達14億美元。
2014 年政變後，掌權的現任軍政府高壓禁止政治活動，導致人民壓抑，自主意識無法伸張，一旦競選活動開始，動亂可能又會再起。 而泰國預計2019年初就要舉行大選，很有可能再次迎來政治上的權力分化。 同時因為政治上的相互攻訐與拆臺，直接影響了移民政策的修改與制定。
菲律賓(馬尼拉)
中國與菲律賓近年因為南海島礁主權爭議頻生，關係一直非常緊張，自從杜特爾特上任以來，極力修補中菲關係，中菲關係好轉的結果也促進很多中國投資者來到菲律賓買房。 但近期原本在南海議題上一直保持低調的杜特爾特，卻罕見頻繁發出不友好聲音。
8月21日，杜特爾特在宿霧市發表演講時警告 "2016年國際仲裁法庭做出了對菲律賓有利的裁決，雖然中國是朋友，但如果中方獨佔或者單獨開採南海油氣資源，那麼中國就會惹上麻煩。 "
▲即使受到許多來自中國的利好政策，菲律賓總統杜魯特對中國的搖擺態度，使中菲關係再次受到國際關注。
阿聯酋(杜拜)
杜拜從不發表任何具有針對性的政治立場，不淌任何政治渾水，永遠傳遞正能量。 而且正是因為地處中東這個恐怖襲擊高發的地區，杜拜對於恐怖襲擊是高度警惕的，擁有各種高科技反恐設施設備，而且處理能非常強。
▲根據世界經濟論壇 (世界經濟論壇) 報告顯示, 阿聯酋在全球最安全國家排名中位列第2, 僅次於芬蘭。報告還稱, 阿聯酋在全球最安全目的地排名中位列第2, 酒店及娛樂基礎設施排名中位列第27。 資料來源: 世界經濟論壇 (世界經濟論壇) HTTPs://www.weforum.org/reports/the-travel-tourism-competitiveness-report-2017
隨著近期中國國事訪問阿聯酋, 和阿聯酋中國周的熱度。阿聯酋及華人各界均展現出了極大的熱情和歡愉, 為中阿兩國的友誼添磚加瓦, 阿聯酋針對中國公民的免簽政策, 吸引了中國多個城市開通了直航迪拜的航線, 中阿兩國友好的關係無疑對於國人到杜拜投資更增添了吸引力。
▲2018年1月16日起, 阿聯酋將成為第11個與中國互免普通護照簽證的國家 資料來源: 中國領事服務網
▲迪拜在2018年在全球最安全城市排名之一, 安全指數高達82.49分 資料來源: NUMBEO https://www.numbeo.com/cost-of-living/
總結
世界經濟論壇對商界領袖的調查顯示, 大部份的資金湧入。
- 泰國首先需要重點留意的, 就是預計2019年2月舉行的泰國大選因帕拉育過去已累積太多承諾, 而大選日期卻一再拖延的先例, 如明年2月未能順利舉行大選, 可能又會導致人民動盪不安。
- 菲律賓最大的不確定性就是杜特爾特之後的領導人是否能夠繼續保持與中國的良好合作關係。
- 杜拜雖置於在關係複雜的中東地區, 非但沒有任何恐怖襲擊, 而且還被評選為成為世界最安全的城市之一, 這都要歸功於阿聯酋的政局穩定、社會和諧、和商業環境寬鬆, 這也是吸引大量投資客與長期移民到杜拜來的原因之一。
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