最近很多人都在討論，2019年會是投資杜拜房產的好時機嗎?
今天，Yuli就為大家介紹一下杜拜房產的變化史和提供一個客觀並公正的事實給大家。
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杜拜房價的確呈現波動的沒錯，但是背後的原因卻很少有人知曉，話說回來，市場化的房價有不波動的嗎？
全球權威會計師事務所畢馬威就迪拜房價波動消息稱，房地產市場是迴圈運行的，杜拜亦如此。2018年10月，杜拜的年房價增長放緩了5.6%，物價環比下降了1.2%。不過，杜拜房地產從業人員並不著急，這是一個迴圈運行的活躍市場，商品價格當然是螺旋起伏的。
那杜拜房價為何會波動，以下Yuli就帶大家瞭解一下杜拜房產的變化史，以及造成房價波動的真實原因。
杜拜房產相對於其他國家而言可以說非常年輕。2001年之前，杜拜房產並不對外國人開放。
到了2002年，杜拜修改《房地產法》，允許外國人購買永久產權的房產，但是可選擇的區域非常少，且位置偏僻，當時由於政策剛剛開放，杜拜土地局忙於規劃區域，加之土地都掌握在國有地產公司手中，當時並沒有引起太多人的關注。
當時比較轟動的是Emirates Living（酋長山莊），2003-2008年間陸續推出的聯排/獨棟別墅基本搶購一空。2006年杜拜正式修正了7號法律和3號規範，進一步明確了允許和保障外國人/杜拜註冊的外國公司/杜拜註冊的自由區公司和離岸公司在指定區域購買永久產權的房產和土地。
▲資訊來源：杜拜土地局
2002年之後，杜拜房價一路上漲，2008年，國際原油價格大幅飆升，杜拜房價漲幅400%，達歷史最高水準。
主要原因是，杜拜的房產投資沒有所得稅、交易稅、利得稅，甚至遺產稅，只有一個註冊費用，是房產價格的4%，而且只需要付一次。
並且當地租金回報率比較高，相對於國內2-3%的租金收益率，杜拜普遍的租金收益率可達5-6%，單靠租金十幾年就能收回成本。
最重要的是，杜拜買房不僅首付超低，貸款利率也低得驚人，而且不追尋資金來源。
開發商開始看到商機了，於是一大波私人開發商開始圈地，預售，收錢。杜拜的國有開發商也是一派火熱，大膽耗資幾百億美元建設四個世界最大的人工島。
然而瘋狂並沒有持續多久，2009年的一場金融危機徹底打碎了多少人的發財夢。投資人資金吃緊，放棄付款，斷供房貸，銀行房貸收緊，小開發商資金鏈斷裂，大量開發商跑路，其中最引人注意的是杜拜政府控股的杜拜世界集團負債超過590億美元，無奈破產重組，債務由杜拜政府承擔。4個巨型人工島，只有朱美拉棕櫚島在2006年建成，世界島，德拉島，傑布阿裡島都被迫停工（2010年之後才陸續完工）。 其中對大家印象最深的世界島，300多個已經接近完工的島嶼，投資上百億美元，成了當時世界最大的爛尾樓。
▲曾想成為最大的人造海島-世界島，如今卻成爛尾工程，近千億投資打水漂。
2009-2010年兩年時間，杜拜房價下跌了超過30%，
▲2009-2011年的杜拜房產價格/供應量走勢圖
雖然經歷了兩年低迷，但在2012年，杜拜經濟走出泥潭強力復蘇，房價漲幅立刻達到34.8%；其中2013年甚至連租金都暴漲超過30%，2013年更是摘得全球房產漲幅第一名。
截止到2013年9月30日的整整12個月內，杜拜房價上漲的幅度達到了讓世界震驚的28.5%。成為全球漲幅最大的市場。
▲2012-2014年的杜拜房產價格/供應量走勢圖
直到2014年，世界經濟增長緩慢，美聯儲不斷加息，杜拜房價開始下行。
2014年下年起，油價暴跌，美油最低跌至了26美元每桶，全球國際貿易也是不斷萎縮，波羅的海幹散貨運指數（BDI）低位徘徊且不斷刷新新低，通縮陰影彌漫在全球。
2015陰影尚未散去，2016緊接著到來的是美聯儲加息，又是沉重一擊。
加上原油價格的持續走低，即便杜拜經濟非常多元化，但是杜拜也是眾多石油以及石油衍生品公司的中東北非部門的總部，石油價格的走低，同樣影響著他們。
同樣道理周圍國家的經濟無疑也會影響到杜拜，畢竟杜拜和香港一樣是一個高度外向型的經濟體系，中/歐/美等週邊市場有任何風吹草動，都會直接影響經濟。
政策加國際市場的波動，直接導致的後果就是2015-2018年的房價下滑。累計下滑超過28%。
雖然杜拜的房產4年內下跌了27%，但是真像網上說的那樣買房的都陷入債務危機了嗎？
雖然杜拜2018年房價整體下降了6-10%，但Emaar的銷售資料顯示，2018年全年銷售額增長37%，256.94億迪拉姆（約合69.95億美元）此外，杜拜各大房地產開發商也獲得不錯收益，相較於往年都有增長。
全球投資者為什麼在2018年房價下滑時期，也要蜂擁投資杜拜房產？
答案就是逢低買進，對未來看漲！
根據萬事達卡國際組織（Mastercard）2018年全球旅遊目的地城市指數（GDCI）顯示，杜拜連續第四年保持全球第四的旅遊城市排名。2018年入境杜拜過夜的國際遊客1592萬人次，酒店入住率高達86.9%，遊客消費力更是雄踞全球第一。此外，杜拜國際機場預計2020年將服務接近1億人次。旅遊業的長期繁榮，為房地產市場帶來巨大紅利。
加上2020年的世博會可以吸引2500多萬人次前往參觀，其中，大約有70%以上的世博會遊客將來自海外到來，這勢必為杜拜經濟發展提供巨大動力。而為了因應世博會的到來，杜拜政府更是投入鉅資在建設世博會設施上，對杜拜各項基礎設施進行全新升級，這意味著杜拜會更具商業投資吸引力，房產價值當然也要水漲船高。
另外投資杜拜房產還有許多的優勢：
1．杜拜優越的位置，完善的配套設施
杜拜雖然地方小，但是杜拜擁有世界一流的基礎設施，其中有著世界最大的人工深水港(2018年輸送量世界第九)，杜拜國際機場（旅客量世界第三），中東最密集的高速公路。
2．低稅
杜拜貿易業只有5%的增值稅和5%的進口關稅，沒有企業所得稅，個人所得稅。而杜拜房產則是沒有任何房產稅，只有一次性的註冊費(可視為契稅)4%
3．不斷增加的人口
根據杜拜旅遊局的資料，杜拜遊客數2017年為1579萬人，連續四年位列世界第四。
杜拜的常駐人口也在持續增長，截止到2019年3月初，杜拜常駐人口為：322.3萬人，十年間每年的增幅大約6.5-7.5%。
隨著房價和租金的下滑，我們預計通勤人口會選擇在杜拜居住，從而拉動杜拜長期住宅市場的增長
4．永久產權
杜拜所有在售房產（包含住宅/辦公室/酒店式公寓）基本都是永久產權，贈送車位，而且沒有公攤。
5．美元資產
阿聯酋貨幣迪拉姆兌美金20年基本不變，投資杜拜房產相當擁有美元資產。
6．安全的監管政策
杜拜房地產也有一系列的監管政策，比如監管帳戶(Trust Account)
開發商以項目名開設帳戶，杜拜土地局定期審核工程進度，撥付對應的工程款直至完工。大大的減少了開發商跑路的風險，從而最大限度的保障了投資者的資金安全。
總結
對於杜拜房價的下跌，並不是一件壞事。
擠掉房價中的水分，回歸乃至低於市場真實的定價，才能體現價值投資的意義。
每個經濟增長期，房價當然對會有高漲階段，經濟增長結束，也當然有去泡沫階段，這都是為下一次經濟增長、房價走高蓄勢，而當前房價，已在螺旋底部，對投資買房來說正是機會期。
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