以投資爲目的而言，海外置產地點的選擇應關注當地經濟發展形勢。
但不少在海外市場打滾多年的房産投資者也特別提醒，在進行海外置產投資的時候，除了對該國的經濟發展“寄予厚望“之外，對於房産投資本身還有”三大要素”需要搞清楚：
１．房産是否有良好的增值潜力？
２．房産是否有穩定的租金回報？
３．房産收益是否高於養房成本？
房産的增值潜力、租金收益、養房成本，是具體判斷海外置產可能獲利的黃金要素。
當你選擇的置產地點，能夠同時對以上三點疑問給予肯定的答案時，恭喜你，這將有很大機會是一個成功的房産投資。
近年來,杜拜以“黑馬”之勢殺出重圍，面對房産投資這三大要素毫無畏懼，讓不少投資者都以低成本的投資，得到極大的獲利。
以下就讓我們來看看杜拜是如何成功降伏房産投資的三大黃金要素：
01房産的增值潜力
在進行房産投資時，房産本身的升值空間是重要的考量因素之一。道理很簡單，無論是投資還是自住，只要投入了資本，就要考慮回報，而房産自身的增值是獲取回報的最直接手段之一。
那杜拜的房産增值前景有多大？
杜拜工商會對2018年杜拜市場的展望爲「穩健增長」，海灣合作委員會、南亞和歐洲的投資者也一致認爲杜拜是一個值得長期投資且回報率高的平臺，國際市場對杜拜投資也持積極態度。
隨著2020年杜拜世博會臨近，杜拜將爲世界打開大門，預計將吸引 2500萬的游客從全球各地到來，届時住房需求將會不斷增加，房價也將隨之上漲。
▲2020年杜拜世博會會場
世博會主場館所在的杜拜南城，是“一帶一路”的物流和金融中心，享受多國的雙邊貿易協定，貨幣可自由兌換，不受限制。届時，杜拜南城會被重點打造成一個宜居住、宜工作、宜投資，最終發展成智能和可持續發展的城區，成爲世界經濟的樞紐。
因此，對於想要通過投資房地産增值的人來說，可以認真考慮並抓住這個難得的投資機遇。
2房産的租金收益
租金收益是用於衡量房産運行狀况的指標。在投資房地産時，根據投資者的情况，如果他們需要租金收入來償還抵押貸款，那麽租金收益率就需要達到一定水平。
而杜拜的租金收益平均落在8-10%，每月獲得的租金可以用來支付每月的貸款或管理費用，並且還能獲得額外收益。
▲杜拜與其他熱點城市的租金收益比較
杜拜雖然房價依舊處於低窪地帶，但租金收益確實驚人：數據顯示，核心地段的一房租金平均約12,000AED/月，租金收益高的可達10%。
▲根據阿連酋當地租屋網的租金顯示，杜拜市中心一居室月租金大約在9,000AED~17,000AED
信息來源:https://www.propertyfinder.ae/
前提之下，獲得租金收益前必需先把房子出租出去，而在杜拜，每個區域的入住率基本上都在87%以上。
原因是，杜拜有高達90%的外來人口，大多數人剛來到杜拜，享有公司提供的住房補助，更傾向於選擇租房而不是買房。渣打銀行稱，世博會將會創造30萬個直接就業崗位，勞動人口的增加將進一步擴大住房需求。所以杜拜房産的租賃市場尤其活躍。
當租賃活躍且空置率低，投資人大便可輕鬆通過租金收入，獲得長期回報率穩定的現金流，真正做到以租養房、現金流爲王。
3房産的養房成本
房地産投資賺不賺錢，不單單指房價有沒有增長，同時也要考慮房産的持有成本。當房産的持有成本過高時，容易出現＂買得起，養不起＂的現象。
根據各國政策不同，持有房産需繳房産稅、土地稅等。以美國爲例，在美國買房，不僅要繳納房産稅，而且還按照投資屬性需要繳納出租的個人所得稅，最後算下來，平均的稅費，相當於美國家庭年收入或支出的3%~5%。
而杜拜房産完全不需要考慮這一問題，在杜拜購房有著得天獨厚的免稅政策，因此在杜拜購房幷不需要繳稅，也不收房地産稅、房地産租賃稅、房地産贈遺稅以及來自房地産證券市價增值及資本稅。
也就是說全部的租金收入都是歸自己所有，很大程度上降低了投資者的置產門檻和房屋持有成本。在這背景之下，杜拜房産成爲高淨值人群的熱門投資地。
這邊提醒大家，在各種數據網站上能查詢到的全球城市租金回報率，一般都是沒有算上每年的養房成本，還有托管費用等等，要是扣除這些支出，一些國家和城市的數據真就沒那麽好看了。
杜拜房産還有很大的優勢，就是迪拉姆與美元恒定挂鈎，投資杜拜房産等同於投資美元資産。今年以來，隨著美元指數的一再飈升，美元成了全球範圍內投資者嚴重的“香餑餑”，不少人紛紛拋售他國貨幣而選擇購入美元貨幣。
鎖定杜拜房産這個未來可期的美元資産，進行利益最大化的合理投資。
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